增加政府房屋政策中的中小型住宅供應

主席

香港自從97年回歸以來,先後受到金融風暴、金融海嘯的衝擊,政府的經濟政策被逼一改再改,房屋政策就是一個好例子,由八萬五政策,到取消定期賣地,引入勾地制度,再停建居屋,結果雖然令到地產市道回穩,卻導致政府的政策由一個極端,走去另一個極端,從催谷樓宇供應,變成遏止樓宇供應。然而,當香港經濟復蘇時,政府仍然未有改變現行以限制供應為核心的土地政策,樓市又點可能健康發展。

政府資料顯示,00至04年每年新建樓宇供應量,由二萬六千至三萬一千個單位不等,但到05年供應量下跌至一萬七千個,08年更跌到只約九千個,供應量大幅下跌,這種趨勢是因停止賣地及勾地政策所致。自從經濟好轉,市場對土地需求開始增加,但地產發展商一直抱怨,受到勾地制度的種種限制,難以成功勾出土地。在過去七個月,只有一幅小型地皮能成功被勾出,但這段時間本港樓價卻顯著上升。我不打算詳細分析勾地政策不妥善的地方,但我想指出,政府不改善土地供應不足的問題,情況只會日益惡化。

數據顯示,香港目前的平均樓價已經與九六年十一月大致相同,我們可以回想一下九六年的境況,當時樓價不斷創新高,市民置業的欲望十分熾熱,但樓價高企,令基層市民卻步,甚至年輕的大學畢業生,都抱怨不知何年何月才能儲夠買樓的首期。其實,安居樂業是每一個市民最基本的訴求,市民都希望有自己的居所,特別是準備結婚的年輕人,當他們漸漸發現無能力買樓時,民怨自然四起。

美國為了挽救經濟而推出龐大救市措施,最終要大量印制美元找數,導致美元在不久將來會有貶值的危機,有人擔心,港元與美元掛鉤,港元亦難逃貶值的厄運,屆時樓市可能再有上升的空間,社會的怨氣亦會加劇。

從目前各方面的情況來看,政府的房屋政策實際有調整的必要,但政府至今仍沒有大動作。外界估計,政府可能是擔心貿然增加樓宇供應,經濟一旦再遇波折,會再次將樓市推倒,屆時將會被指為罪魁禍首。這方面的憂慮確實不能不小心,但我認為趁中小住宅樓價尚未到達瘋狂階段前,及早作出疏導,對樓市的健康同樣重要。

我認為政府應該考慮重建居屋,雖然政府強調目前居屋與私樓是兩個不同的市場,所以興建居屋不會緩和私樓樓價的升勢,但我認為居屋可以滿足到基層市民及部份年輕夫婦買樓的欲望,而且綠表申請者買居屋後,便要交回公屋,有助舒緩公屋輪候時間,白表申請者買居屋後,亦可以減少對中小型樓宇需求的壓力,政府只要在居屋的數量上及地點上,作出適當的選擇,居屋應該有存在的價值。

另外,政府表示,房屋署及房委會來年會研究進一步活化居屋二手市場,居屋是龐大的中低價房屋潛在資源,目前全港現有逾30萬個居屋單位,當中約22萬個在完成補價,其售價仍低於200萬元。同時,近日又有學者提出活化居屋的新建議,讓符合申請居屋條件的市民,在免補地價的情況下購買二手居屋,這既可以協助基層市民置業,又避免居屋在補地價後流入私人市場,直接影響樓市。我認為,上述的建議都值得研究。

至於勾地政策的問題,則直接影響樓市,實在有必要檢討現行以限制供應為核心的土地政策。我相信即使要保留現行制度,也要優化勾地的機制,確保維持適量的土地供應,而不致於供求嚴重失衡。另外,政府應研究恢復賣地,但為了避免土地供應過量,可以考慮將賣地改為不定期,以便政府因應市場上需求而決定土地的供應數量。香港畢竟是信奉自由市場的地方,政府過份限制供應量,只會令市場進一步扭曲。

本人謹此陳詞。

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