2013施政報告致謝議案 房屋及土地政策

近年本港樓價不斷飊升,新一屆政府一上任就將房屋問題列為重中之重,並隨即推出所謂嘅雙辣招,一時間成交量大幅下跌。不過,當施政報告正式公佈後,由於再無短期措施,樓市又再蠢蠢欲動,結果好多人都認為政府嘅房屋政策無料到。

 

正所謂冰凍三呎非一日之寒,今日樓價越升越有,係因為市場供求失衡,私人市場過去五 年,平均每年只有9,800個新單位供應,但根據過往經驗,每年起碼要有20,000個新單位才能滿足市場基本嘅需求,加上近年國內市民喜歡來港買樓,實 際嘅需求自然大幅增加,喺咁嘅情況下,樓價當然長升長有。

導致樓市單位供應短缺,係因為九七年金融風暴後,本港樓價急跌,政府為咗穩定樓市,喺 零二年停止定期拍賣土地,之後改為勾地制度,自此土地供應大大減少,政府遲遲唔肯恢復定期賣地,過去幾年本港終於嘗盡苦果。我重提過去嘅歷史,唔係要翻舊 賬,而係要話俾大家知,我哋今日嘅困境,係累積成十年而成,呢十年,土地供應不足,而政府開發土地嘅工作,處於半停頓狀態,而家大家期望問題一夜之間解 決,真係要搵魔術師嚟先至得。

事實上,施政報告已經提出短中長期嘅土地供應方案,稱得上係吋土必爭,我未見過講土地 供應講得咁詳盡嘅施政報告。不過,要將土地發展成為樓宇,至少都要四至五年時間。不過,施政報告亦都有提及短期內嘅供應問題,喺未來三至四年,私人市場將 有67,000個新單位供應,即每年至少有16,000個新單位供應,比之前每年9,800個新單位,其實供應量已經有所回升,再加上政府雙辣招有效減低 國內市民來港買樓嘅意欲,而且數年後新居屋亦開始供應,相信供應緊張情況會開始有所緩減。

施政報告提出多項增加土地供應嘅措施,包括將部份政府用地、荒廢嘅綠化地帶、及工業用地等等,改為住宅用途,預計可釋放出至少300公頃用地,喺數年後逐漸興建成房屋,就可以進一步平衡到市場嘅需求。我認為,政府增加土地供應,係正本清源嘅做法,亦係解決問題嘅有效辦法。

老實講,我最擔心嘅,唔係政府搵唔到地,反而係政府面對社會嘅壓力,會進一步推出短期 嘅遏抑樓價措施。目前,政府已經推出所謂嘅雙辣招,即係賣家印花稅及加強版額外印花稅,如果短期內樓市仍然飊升,政府已表明不排除會再出辣招,而近日社會 談論得最多,就係空置稅。雙辣招暫時確實遏抑到國內市民來港置業嘅需求,但如果政府為咗進一步遏抑樓市而繼續加辣,推三辣招、四辣招,就令人擔心一旦外圍 出現動盪,例如中日擦槍走火、美國提早加息、或歐債突然惡化,呢啲辣招就會成為樓市崩潰嘅催化劑。

我個人認為,以而家市況來睇,泡沫已經形成,並且隨時有爆破嘅危機,而政府嘅責任係提 醒大家,泡沫爆破有幾危險,同埋做妥爆破後應對嘅方法,而絕對唔係由政府親手去篤爆佢,所以我唔希望政府不斷推出辣招,咁做只會增加爆破嘅風險。我希望見 到嘅係,土地供應回復正常後,樓市可以慢慢軟著陸。

施政報告今次亦都提出咗唔少長遠増加土地嘅建議,包括填海、發展洪水橋及大嶼山等等。 我一直都支持喺維港以外填海,政府今次提出喺香港島與大嶼山之間興建人工島,實在係一個成效大、對環境影響較少嘅方案,值得我哋深入去研究。其實,世界上 好多臨海嘅國家或城市,會都以填海嘅方式,去配合經濟發展及人口嘅增長,新加坡填海的土地有13,000多公頃,約佔總面積26%,而澳門更有三分之二的 土地係由填海而來,相比之下,本港填海嘅土地只有6,800多公頃,佔總面積6%,實在唔算多。目前,本港整體嘅發展確實受到土地供應短缺嘅影響,希望大 家能夠認真考慮填海嘅方案。

最後,有關公營房屋嘅問題。有好多研究都指出,市民解決了居住問題,社會就會穩定,貧 窮問題亦會改善,新加坡就係一個成功嘅例子。現時,本港有近五成人口入住公屋及資助出售單位,我建議提高入住公營房屋嘅人口比例,逐步提高至六成或更高的 水平,當中以公屋為主。施政報告承諾,會檢討加快興建公屋進度,並提出由2018年起的五年內,公屋嘅總供應增加到100,000個,我認為係行出正確嘅 一步。我希望社會各界都能支持,協助更多有需要嘅市民上樓,解決本港居住困難嘅問題。

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